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在城市住久了，很多人想去农村购置一套自建的 " 小别墅 " 养老。不少房产中介看到了这类商机，挂出了农村自建房房源，声称 " 可过户 "" 全家签字 "" 即将拆迁 "。那么，农村自建房可以出售吗？购房合同受法律保护吗？近日，现代快报记者从南京市溧水区人民法院了解到一起农村房屋买卖纠纷案件。

经中介公司介绍，溧水城区居民陈某看中了溧水晶桥镇一处宅基地上建造的房屋。2021 年 10 月，陈某实地查看后十分满意，与房屋主人李某谈妥房价 55.8 万元后，当场转账支付定金 1 万元。定金交付后，陈某找到多家律所咨询办理案涉房屋买卖的公证事宜，均被告知城市户籍居民不可以购买农村自建房。他得知案涉合同可能无法继续履行，便提出诉讼，要求李某立即退还定金，但对方不同意。

李某抗辩称，案涉房屋买卖合同是双方真实意思表示，陈某也现场查看了房屋，他不愿意继续购买房屋是自身违约，无权要求返还定金。

溧水区人民法院经审理认为：违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。我国现行法律规定，宅基地属于集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营管理宅基地使用权，按照有关规定只能在本集体经济组织成员内部进行转让，非该村集体成员不得受让。案涉房屋系李某在其宅基地上建造的自建房屋，而原告陈某并非该村集体经济组织成员，因此双方订立的关于购买案涉宅基地上自建房屋的合同因违反法律强制性规定而无效。依照法律规定，民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应予以返还，故原告陈某主张被告李某返还 1 万元定金的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。该案判决后，双方均未上诉，该判决现已生效。

法官提醒，集体经济组织以外的人购买农村宅基地上的自建房存在相当大的法律和经济风险，相应的房屋买卖合同、定金合同等均会被认定无效。若合同被认定为无效，不仅没法完成房屋的过户手续，购房人支付的价款也将被裁判返还。但考虑到诉讼、执行过程中的风险，许多购房人付出去的购房款存在不少难以追回的情形，部分购房人甚至会陷入 " 房财两空 " 的困境。因此，买房需谨慎，不建议跨户籍购买农村宅基地的自建房。

通讯员 邓成康 现代快报 + 记者 孙苏皖

（校对 周露 编辑 李蔚蔚）